Maroc : 27/09/2001 L'immobilier : du locatif qui ira en Bourse .

Saham et son associé belge, Thomas & Piron, lancent un fonds d'investissement d'un milliard de dirhams
- Le fonds sera échelonné sur 10 ans

Une première dans l'immobilier au Maroc. Un fonds d'investissement, doté d'un peu plus d'un milliard de DH (100 millions d'euros) vient d'être constitué pour le secteur. C'est le résultat d'un accord de partenariat, signé le 9 septembre, entre la société marocaine Saham et Thomas & Piron, premier constructeur de logements clé en main en Belgique. La signature a eu lieu en présence du Prince Philippe de Belgique et Fathallah Oualalou, ministre des Finances. La réalisation du fonds, géré et promu par les deux partenaires, est échelonnée sur 10 ans. L'innovation de ce projet est en fait l'introduction en bourse du patrimoine locatif, qui sera constitué par ses promoteurs.

Pour l'instant, les deux parties sont en train de mettre la dernière main aux détails du projet. La phase du lancement sera inaugurée dès l'année prochaine par le versement de la première moitié de l'enveloppe financière, soit 500 millions de DH. La seconde moitié étant prévue pour l'année d'après, en 2003. Cette phase sera consacrée à la constitution de réserves foncières. Les jalons des deux volets du projet seront alors lancés. Il s'agit des opérations de promotion et du développement d'un patrimoine locatif. Les promoteurs du projet passeront ensuite à la phase de développement. Autrement dit, lancer les opérations de promotion immobilière sur les réserves foncières et donner plus d'ampleur au patrimoine locatif.

Après le lancement et le développement viendra la récolte. Cette troisième tranche sera consacrée à la vente de la partie qui ne sera pas locative et l'achèvement de la constitution du patrimoine locatif. Une fois achevé, ce patrimoine sera coté en bourse. Le projet, ainsi conçu, devrait bénéficier pleinement du potentiel de rentabilité du secteur. Et ce, d'une part, en minimisant l'exposition aux aléas des cycles ordinaires de l'immobilier, surtout quand la promotion n'est pas le fait des professionnels uniquement. Et d'autre part, en innovant une activité locative offrant un bon rapport risque-rendement comme le montre le comportement de la société Balima à Rabat. "C'est cette stratégie qui doit conduire à l'introduction de ce patrimoine locatif en bourse", expliquent les promoteurs du fonds. Par ailleurs, Saham et Thomas & Piron souhaitent fédérer un groupe d'investisseurs marocains et internationaux désirant participer à leur projet. Pour y arriver, les deux partenaires comptent sur leur expérience dans la gestion financière et leur connaissance du secteur de l'immobilier.

Ce fonds d'investissement, expliquent les promoteurs, "s'inscrit dans le cadre d'une stratégie conçue selon une logique industrielle". Cette dernière se décline en trois axes: réaliser des opérations de promotion fortement génératrices de cash-flow. Ensuite, développer un patrimoine locatif à fort rendement, susceptible d'être introduit en bourse. Et c'est là le côté innovant de la stratégie. Enfin, se positionner en complément des activités traditionnelles sur celles de service à forte valeur ajoutée. Dans l'élaboration de leur projet, Saham et Thomas & Piron comptent tirer profit de la conjoncture actuellement propice pour saisir les opportunités du secteur. Selon eux, l'absence sur la place de Casablanca de fonds d'investissement dédiés à l'immobilier ne peut être que bénéfique pour la réussite de leur projet. Mais, ils souhaitent que d'autres fonds se lancent: ils considèrent que le secteur se développera mieux s'il y a plusieurs opérateurs. S'ajoute la forte demande des investisseurs étrangers désirant saisir les opportunités du secteur. Actuellement, "peu de promoteurs immobiliers marocains disposent de la taille critique, alors que celle-ci constitue un facteur-clé de réussite dans le domaine, notamment pour la constitution de réserves foncières. De plus, la forte demande en produits immobiliers et le déficit chronique en logements permettent d'anticiper de fortes rentabilité". En effet, les besoins en logements ne cessent de croître dans les grandes villes. La région du Grand Casablanca, centre urbain et industriel, vient en tête de liste. En dépit des campagnes de promotion assorties de facilités de paiement, le secteur de l'habitat à Casablanca souffre de la mévente d'un stock important de logements. Cette situation s'explique par le niveau des prix des logements, jugé encore trop élevé pour les ménages à faible revenu. De plus, peu d'entre eux peuvent recourir à l'endettement pour accéder à la propriété. De son côté, le système bancaire ne participe que modestement dans le financement de l'habitat au Maroc. A ces entraves, s'ajoute la contrainte foncière. La réserve foncière a, actuellement, tendance à s'amenuiser. L'offre publique de terrains équipés d'une infrastructure de base n'a pu suivre l'évolution démographique que connaît le pays. Cette offre doit, normalement et en principe, jouer un rôle déterminant dans l'accès à la propriété des classes à revenu moyen et dans la restructuration des bidonvilles et des quartiers clandestins.

Concernant le locatif, il traverse une crise aiguë. Les logements destinés à la location se raréfient car les prix des loyers demandés sont de plus en plus chers. De plus, ils sont accompagnés d'une avance de garantie égale parfois à plusieurs mois de loyer. Les promoteurs immobiliers, découragés par les loyers impayés et les risques de contentieux avec les locataires, évitent de lancer des projets immobiliers destinés à ce secteur. Par ailleurs, il importe de préciser que près de 500.000 ménages, soit 2,6 millions de personnes (le nombre moyen par ménage est de 5,3) habitent des logements insalubres en milieu urbain. Autrement dit, 20% des ménages citadins vivent dans des conditions précaires, selon le recensement général de la population et de l'habitat de 1994, complété par les estimations du Secrétariat de l'Etat à l'Habitat en 2000. Le déficit en matière de logements est estimé à environ 750.000 unités. Pour atténuer cet écart, il est prévu dans le cadre du plan quinquennal 2000-2004 de construire 180.000 unités par an au lieu de 90.000 actuellement.

Créé en 1992 par Moulay Hafid Elalamy, Saham, selon ses dirigeants, recherche l'approche entrepreneuriale et la stratégie à long terme (voir organigramme). Cette vocation se retrouve dans les secteurs où son expertise est particulièrement développée. Il s'agit des télécommunications, des nouvelles technologies de la distribution, de la promotion immobilière et des services, notamment. Dans le cadre des opérations boursières, le groupe Saham dispose d'un savoir-faire en matière d'introduction en bourse, d'augmentation de capital ou de restructuration d'actionnariat et de restructuration interne.

Première entreprise belge de construction de logements individuels, elle réalise chaque année plus de 350 maisons et 250 appartements. Avec ses 750 collaborateurs, la société belge se lance dans la conquête de nouveaux marchés avec Thomas & Piron international. Le groupe est présent en Belgique, Hollande, France et aujourd'hui au Maroc.

Le Groupe Saham et Thomas & Piron n'en est pas à sa première expérience. Les deux partenaires comptent déjà à leur actif un ensemble de projets, notamment celui d'Ar Raja à Casablanca portant sur 256 appartements, 20 commerces. Figure également à Casablanca le projet Oasis II, édifié sur 1,2 hectare dans le quartier Belvédère. Oasis II compte 608 logements et 54 commerces. Le projet Oasis I est lancé, pour sa part, dans la capitale du Souss, Agadir, avec 262 logements et 40 commerces. Autre projet, Palmiers sur mer à Sidi Rahal, sur 6,5 hectares et portant sur 110 résidences balnéaires.